חוות דעת לאומדן שווי זכויות בדיירות מוגנת

חוות הדעת נערכות על ידי שמאי מקרקעין הן למטרת העברת זכויות הדייר המוגן/הבעלים או בעת שהדייר מבקש להשלים את זכויותיו באמצעות רכישת זכויות הבעלים ולהיפך.

חוק הגנת הדייר

חוק הגנת הדייר נולד במהלך שנות ה – 40 בעת המנדט הבריטי. עקב מחסור בדירות נוצר חשש שמחירי השכירות יעלו במידה כזו שהשוכרים לא יעמדו בנטל השכירות ויפונו מבתיהם. מסיבה זו חוקקו הבריטים את החוק באופן זמני, במטרה שלא יפונו שוכרים מדירותיהם ועסקיהם.

חוות דעת לאומדן שווי זכויות בדיירות מוגנת

בפועל נשמר מעמד הדיירות המוגנת ובשנת 1972 נחקק על ידי הכנסת, חוק הגנת הדייר שמטרתו הסדרת היחסים בין בעלי הנכסים לדיירים המוגנים.

מיהו דייר מוגן?

דייר מוגן הוא מי שעומד באחד מהבאות:

מי שהתגורר כשוכר לפני 1940 ולא שילם דמי מפתח.
מי שהתגורר כשוכר בנכס לפני 20.08.1968 ובחוזה השכירות לא מצוין, כי חוק הגנת הדייר לא חל עליו ולא שילם דמי מפתח.
דייר מוגן ששילם דמי מפתח לבעל הנכס ומחזיק בו בפועל.
דייר מוגן מכוח סעיפי חוק הגנת הדייר העוסקים בקרובים מדרגה ראשונה.

דמי מפתח

תשלום דמי מפתח חל בעת החלפת דייר מוגן בדייר אחר במקומו, בנכסי מגורים וכן בנכסים עסקיים.
גובה דמי המפתח מהווה אחוז משתנה משווי הנכס בבעלות ותלוי במגוון גורמים כגון מיקום, נדירות הנכס, דמי השכירות המשולמים בפועל וכו'.
תשלום דמי המפתח מחולק בין הבעלים לדייר המוגן היוצא בהתאם לקבוע בחוק.

זכויות דייר מוגן

זכויות הדייר המוגן נובעות ממספר יתרונות כלכליים:

הגנה מפני פינוי ליתרת חיי הדייר המוגן.
תשלום דמי שכירות מופחתים בהשוואה לדמי שכירות כלכליים לנכס דומה בשוק החופשי.
חלק יחסי בדמי המפתח העתידיים בעת העברת הנכס לדייר מוגן אחר.
העברת זכויות הדייר המוגן לבני משפחה בכפוף לסייגים בחוק.
בהערכת שווי זכויות הדייר המוגן נבחן היתרון הכלכלי הנוצר לו, כלומר ההפרש " הנחסך " בין דמי השכירות המשולמים בשוק החופשי בהשוואה לדמי השכירות המופחתים המשולמים בפועל.

החיסכון הנוצר יהוון ליתרת חיי הדייר המוגן או לתקופת המחזור המקובלת להחלפת דיירים מוגנים.

בנוסף, כולל השווי גם את חלקו העתידי המהוון של הדייר בדמי המפתח שישולמו.